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相続税を払ってから3年間は譲渡税なしで土地売却の特例(不動産買取.com茂原・いすみ店)
(2011-08-16)
■相続税と譲渡税の関係は

相続税を払った後に相続財産中の土地を売却すると譲渡税が無しになることがあります。

相続財産は土地だけ。例えば相続税を1億円払いました。そして相続財産のうちの一つの土地を売却し、譲渡益が1億円です。

普通ならば税率20%で2000万円の所得税住民税が譲渡税として課税です。しかし特例が使えば支払った相続税1億円が「経費」になるので譲渡益ゼロとなり、譲渡税がゼロになります。

なんで譲渡税が無しになるのでしょうか。

相続税1億円もの現金納付は大変です。何かしらの土地売却で払うことが多いでしょう。そして土地を売却し譲渡益1億円なら2000万円の譲渡税を払えということになります。

税の理屈からいえば、相続税は財産を相続したことに対する税金であり、譲渡税は値上がり益に対する税金です。まったく別のものです。だから税の理屈では相続税を1億円課して、別途2000万円の譲渡税を課税することは当然なのです。

しかし税金を払う側の気持ちとしては「相続税と譲渡税の二重取り」としか思えません。

相続税で課税され、その相続税を払うために土地を売ったらまた別に課税されるのですから。

そこで相続税を払うために相続した土地を売却するのならば、払った相続税を経費として(厳密には「取得費に加算して」)、譲渡税を計算していいという趣旨の「相続税額の取得費加算の特例」があるのです。


■取得費加算の金額とは

この特例による土地売却時での取得費加算が可能な金額は…

「相続税額×(相続した土地−物納した土地)÷相続税の課税価格」となっています。

例えば相続財産が土地A・土地B・土地Cの3つでそれぞれ1億円で合計3億円。相続税の課税価格は3億円。相続税が1億円、物納なし、としましょう。

取得費加算の金額は、上記算式に当てはめると…

「相続税1億円×相続した土地3億円÷課税価格3億円=1億円」です。

つまり譲渡益1億円までは課税なしで済むのです。

また特例の趣旨は「相続税を納税するための売却」ですが、税法上ではそのようなお金の使途についての制約はありません。

つまり相続税1億円を手元現金で納税済みだったり、延納で納税していても、この特例は使えるのです。更には物納していても金額は減るものの対象です。

例えば相続税1億円を土地C1億円で物納していたとしましょう。

「相続税1億円×(相続した土地3億円−物納した土地1億円)÷課税価格3億円=6666万円」です。

つまり相続税を物納で納税済でも譲渡益6666万円までは課税なしで売却ができます。


■何時までが売却なのか

相続税申告期限から3年間の譲渡に限られます。1日でも過ぎると特例は使えません。

相続税申告期限は亡くなってから10ヶ月後です。したがって亡くなってから3年10ヶ月が相続税の申告期限です。

3年ほど前に亡くなったお知り合いの大地主はいませんか?。

過去の交際費明細から3年前にお香典を支出した先を探してみるのもいいでしょう。

そうしたら取得費加算の期限日を計算して、その地主さんの相続人さんにお伝えしましょう。

「お客様の場合には何月何日までの土地売却なら非課税の枠があるはずです。わざわざ売る必要はないですが、せっかくのチャンス。税理士さんに確認なさったらいいですよ。」と。

たとえ売らなかったとしても「いい情報ありがとう」と喜んでくれ、信用が増すでしょう。

(注意)土地と土地以外(建物を含む)の扱いは違います。期限までの売却とは、売買契約の契約が間に合えばOKで引渡しは後でも可です。取得費加算の可能な金額は相続財産全体ではなく、相続人ごとに計算します。

※当該記事の内容は参考までとし、作成者の解釈が含まれる場合があります。
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